5억짜리 아파트가
6개월 만에 1억이 올랐습니다.

아파트 매매를 고민하고 계신다면, 제가 말씀드릴 2가지를 한번 확인해보세요.

저는 부모님의 임장을 도와드리면서 2가지 기준을 정하고 진행했고, 그 결과 5억짜리 아파트가 6개월 만에 1억이 올랐습니다. 굉장히 간단하니 놓치고 있는 점이 아닌지 한번 점검해보시길 바라겠습니다.

첫 번째, 저는 최악을 먼저 가정했습니다

당연한 얘기처럼 들리실 수도 있는데요. 근데 막상 계산해보면 주변 사람들이 아파트로 인해 "몇억을 벌었더라~"하는 포모가 몰려와서, 나도 모르게 욕심에 눈이 멀어 영끌로 매매하는 경우가 많더라고요.

이전 영상에서도 말씀드렸다시피 저희 아버지도 안정적으로 대기업을 다니면서 "당연히 앞으로 10년은 더 다닐 수 있다"고 생각하고 매매를 했는데요. 하지만 안타깝게도 최악의 상황은 생길 수 있더라고요. 그래서 당시 대출 상환 압박이 겹치면서 팔고 싶지 않은 타이밍에 물건을 던지니깐 원금 손실을 상당히 많이 보았습니다.

만약 그때 어느 정도의 버틸 수 있는 자금을 빼고 가용 자산을 잡았다면 더 좋은 선택을 할 수 있었을텐데 하는 후회가 컸어요. 그래서 이번엔 "지금 살 수 있는 돈"이 아니라, "최악이 와도 버틸 수 있는 돈"으로 매수 상한을 잡았습니다.

위 숫자는 예시예요. 아래 계산기에 본인 숫자를 넣으시면 실시간으로 계산됩니다. 담보대출 칸은 앞으로 받을 예정인 대출 금액을 넣어야 금리 상승 완충액이 정확하게 나와요.

이렇게 계산하면 처음 생각했던 예산보다 훨씬 낮게 나올텐데요.

낮게 나왔다고 절대 실망하지 마시고, 이렇게 보수적으로 접근했을 때 금리가 오르든 소득이 흔들리든 정말 내가 원하는 타이밍에 매도할 수 있을 겁니다. 결국 투자는 매도까지 해야 진짜 수익이니까요.

두 번째, 입지는 이렇게 골랐습니다

대출을 포함해 총 매수 예산을 저희는 '5억'으로 정해졌는데요. 이 안에서 가장 확실하게 오를 곳을 찾아야 했습니다. 감이나 부동산 사장님 말 대신, 철저하게 3단계로 압축했습니다.

지하철이 뚫린다고 혹은 뚫려있다고 무조건 집값이 오르는 건 아니더라고요. 중요한 건 해당 노선이 '어디로 직결되는가'이고, 강남, 판교, 여의도 같은 핵심 일자리를 환승 없이 꽂아주는 노선이 그래서 황금노선이겠죠. 그중에서 눈에 들어온 건 당연히 "신분당선"이었어요. 핵심 역들인 판교, 강남, 신사, 심지어 용산까지 관통하는 제가 생각하는 0순위 노선이거든요.

하지만 문제가 있었는데, 이미 개통된 강남, 판교, 정자, 수지 등은 절대 5억으로는 쳐다볼 수도 없는 가격이 되어 있었습니다. 그래서 "아직 개통은 안 했지만, 확정되어 공사 중인 연장선"을 위주로 계속해서 부동산을 봤습니다.

근데 이미 개통에 대한 호재가 선반영된 가격일 수도 있지 않냐는 걱정이 되기도 했는데요. 그래서 과거 데이터들을 찾아보니깐 신분당선은 개통 전에도 오르고, 개통 후에도 동네 체급 자체가 달라지며 또 한 번 폭발적으로 상승하는 패턴이 있었습니다. 그래서 결론적으로 공사 중인 광교~호매실 연장선을 타겟으로 잡고, 월드컵경기장·화서·호매실·구운 역으로 압축했어요.

4개 역 모두 호재들이 있었지만, 저는 하락장이 와도 가격을 가장 방어를 해줄 지역은 어디일까 고민했고,그것은 결국 변하지 않을 바로 상권과 학군이었어요. 이 기준을 대입하니 저희는 너무 쉽게 '화서역'으로 좁혀졌습니다.

화서역에는 '스타필드 수원'이 있고, 실제로 주말, 평일 상관없이 관광객까지 몰려들 정도였습니다. 대형 쇼핑몰이 들어선 동네는 아무래도 꾸준한 매수 대기 수요가 있고, 심지어 여기에는 정자동 학원가와도 맞닿아 있어 학부모 선호도도 탄탄했습니다. 구축임에도 불구하고 전세에 대한 수요가 지속적으로 있더라구요.

타겟이 정해졌으니 이제 발품을 팔 차례였습니다. 화서역 인근 단지들을 거의 다 돌아다녔는데요. 부동산에서 깡패는 무조건 '역에서 얼마나 가까운가'입니다. 거리가 멀어질수록 가격이 싸지긴 하지만, 역시 시장이 안 좋아지면 먼 곳부터 가격이 떨어지고 수요도 많이 없으니까요.

하지만 우리에겐 가용 자산 기준이 있었기 때문에, 역 바로 앞 구축 대장 아파트들은 이미 예산을 한참 넘겨버린 상태였어요. 그래서 조금 연차가 있더라도 입지의 가치를 누릴 수 있으면서, 아직 폭발적인 상승은 시작하지 않은 단지 중 가성비가 좋은 아파트를 골랐습니다.

근데 여기서 중요한 게 하나 있는데요. 임장을 직접 가야 하는 이유가 있습니다. 당시 역에서 더 가까워서 호가가 높았던 단지가 있었는데, 직접 가보니 부동산 분위기와 주변 느낌이 마음에 걸렸어요. 결국 조금 더 먼 단지를 골랐는데, 지금은 호가가 완전히 뒤집어진 상태가 됐습니다. 숫자만 봐서는 알 수 없는 것들이 현장에 있어요.

적어도 아래 체크리스트에서 3개 이상 충족하는지 확인해보세요.

추가로 — 팔릴 때 팔 수 있는 물건을 삽니다

저희가 예전에 샀던 2층짜리, 단지가 하나뿐인 아파트. 오를 때는 그냥 같이 올랐어요.

근데 이제는 갈아타기가 부동산 하락장에 해야한다는 걸 다 알고 있잖아요. 근데 하락장에 저층에 세대 수가 작은 아파트는 정말 관심 밖이에요. 더 좋은 아파트로 갈아타고 싶어도 내 것부터 팔아야 하는데, 그게 절대 안됩니다. 시장에서 철저히 을이 되는 거죠. 결국 시장이 회복할 때까지 기다리거나, 던져야하죠.

거기서 몸으로 배웠습니다. 투자는 결국 수익이 나도 팔지 못하면 아무 의미가 없다는 걸.